产城研究之企业深研系列第十三期：天安数码城——把握契机，大步向前（下）

2017-12-06 崔鸿璐 产城观察网

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作为中国产业地产历史上首次开创的中资与港资合作的企业结晶，从工业园到工贸园，从科技产业园到城市产业综合体再到创新企业生态圈运营商，看天安数码城如何快速成长。

2.5阶段四：2014-至今，顺应时代潮流转型“创新企业生态圈运营商”

作为近年来迅速崛起的天安数码城在现阶段将创新型企业作为重点招商对象，其入驻企业包括电子信息、新材料、环保技术、云计算、电子商务、3D打印技术等17个领域，园区中企业总部、研发中心占比80%，分公司和分支机构占比20%。而“创新企业生态运营圈”是现在天安数码城致力于打造的新模式，及产业、商务、交流、生活于一体的企业圈与生活圈，是集团转型“创新企业生态运营商的”第一步。将大圈分为城市型产业园、生态型产业园以及主题产业园，用多元复合功能构筑产业园区特有的社会体系,实现产业升级,推动区域的城市化、工业化和现代化发展。而天安数码城创新企业生态圈具体运营体系包括了宽度、长度、高度三个空间维度的生态服务体系，并且从第四维时间维度上涵盖了企业从苗圃、孵化、加速、成长等整个发展过程的全生命周期，提出做企业的时间合伙人、空间服务商。

图：创新企业生态圈

城市型产业园

福田天安数码城位于深圳中心西区，在深圳高尔夫的西边，占地30万平方米，建筑面积90万平方米，目前入驻的企业有1600家，其中国家、省、市认定的高新技术企业150家，上市企业25家，总部型企业比例达到70%。

园区的主导产业链分为四类，一是通信设备，目前园区聚集的手机上下游生产商加起来有近四百家；二是计算机软硬件服务；三是文化创意；四是生产性服务业。其实生产性服务业是保证一个园区企业高效成长的重要行业，在美国硅谷，生产性服务业的比例占50%，这个比例比单纯科技型企业的数量还要多，正是有银行、风投、小额贷款、物流这些生产性服务的提供，才能够保证科技型企业有很好的成长环境。这是园区的规划布局，分为四部分，一是产业区，是每一个城市产业综合体的主体；二是生活区；三是商业区；四是供员工或企业活动的公共广场。其实现在每一个城市产业综合体在建筑形态上大概都是按照这个比例去建设的。园区的服务体系包括投融资、数字化服务、公共服务、专业配套等四种平台。

福田园区的发展更像是深圳城市发展的见证，深圳市从东部向西城市化进程的发展历程。2011年园区的产值就达到450亿元，税收超过40亿元。

生态型产业园

广州天安番禺节能科技园位于广州市番禺区，是集土地、产业、金融三资融合的发源地。园区占地50万平米，规划建筑面积80万平米，集中发展生物科技、新材料和新能源、循环经济、以及设计、动漫为主的文化创意等新兴产业。园区分为总部发展中心、创业中心、研发中心、培训中心、服务中心、白领公寓等功能组团，国家网络游戏动漫产业基地、国家干细胞生物实验室落户于此。园区作为2015广东年度经济风云榜“风云园区”，已成为番禺区自主创新和民营科技企业发展的窗口，也成为促进番禺区产业结构调整升级，增强区域科技创新能力和可持续发展能力的主要力量之一。

主题型产业园

北京天安数码城位于北京通州区，2016年，天安数码城集团与通州区马驹桥镇达成战略合作协议，启动了北京天安数码城天安世创园项目。该项目包含金桥基地二期3300亩区域的整体规划，由天安数码城与通州区和马驹桥镇政府合作，共同构建新型产城融合示范区。项目一期占67万平方米，规划建筑面积97万平方米，是天安数码城立足京津冀、创造性转化、创新性发展的企业生态圈。

图：天安数码城项目梳理

2.6望未来，打造金控平台孵化创业梦

“两洲两圈”的战略布局已经形成，版图覆盖环渤海经济圈、长江三角洲、珠江三角洲和西南经济圈四个活跃经济圈。截止2012年就已在全国13个城市落地十余个天安数码城项目，储备开发面积逾1500万平方米，服务近4000家中小民营

图：天安数码城战略布局

而相较于未来，其模式也已清晰——“一体两翼”的服务模型，以各类创新创业物理空间为基本载体，以智慧园区服务运营和多元化多层次的金控平台为两个重要辅助，为产业和企业打造一个全生命周期的孵化平台。五步走打造新的运营模式：一是要着力打造各类创新创业空间、二是搭建完善园区服务体系、三是建立线上线下互补的项目资金平台、四是借力国际资源实现创新要素对接、五是搭建金融控股平台，天安数码城集团将打造包括基金业务、小额贷、融资租赁、互联网金融等创新金融业务，与天安数码城现有模式、客户资源形成有机结合。

天安数码城打造的金控平台是创新业务的重要环节，不仅针对于园区的自身业务还包括园区内中小企业群体。其中天安金融控股有限公司（天安金控）就是其中的重要抓手，政府引导体系下成立的天安数码城股权投资基金和天安数码城创新共同基金等都是打造金控平台的一部分。目前，天安金控平台投资项目已超60个。

三、填补空白，全方位辅导中小企业的成功之路

3.1另辟新径，填补中小型产业园空缺

作为上世纪九十年代第一批涉足工业园开发的企业之一，建园初天安数码城就不走寻常路的将客户群体定位为最具活力和成长的中小民营企业，这个客户的定位是跟很多政府园区以大型企业或上市企业的目标是不同的。但也正是这种差异化的客群定位不仅形成了独特的竞争优势，同时也填补了产业园区的空白，探索出一条运营中小民营科技企业园区的成功之路。

产业地产这个市场不仅需要已经成功或上市的企业来带动，新兴的力量以及正处于成长阶段的企业才是推动行业前行的动力。对于产业地产这种回报周期长的行业来说，中小型企业依旧需要长时间的成长周期，天安数码城作为一个园区运营商选择陪伴帮助这类企业成长，首先填补了此类产业园区的空白，其次所谓成长型企业的特别之处就在于规模比较小，行业分布上是高科技新兴产业，数量很大，但分布又很分散，而天安数码城就是将散落在各个地方的成长型中小企业集聚起来，通过服务平台的提供和上下游产业链的建立来促进企业更好更快发展。这也是它独特的竞争优势。

3.2多年沉淀，成就公认的“天安模式”

天安数码城在多年的积累下也累计沉淀了属于自己的“天安数码城模式”：以构筑产业经济聚集平台为主导，以地产开发为载体的城市综合运营模式，为成长型企业提供集产业链融合、生产性服务、商务生活设施和创新文化为一体的全方位成长环境和氛围，通过聚集效应形成核心产业竞争力与创新能力，一次促进区域的产业优化升级和城市价值提升。

“天安数码城模式”的不断演进亦折射出中国产业地产运营的转型升级之路。在区域政府一级“天安数码城模式”是很受用的，拿地上会受到政府给予的优惠政策，一般都是与项目所在地政府达成获取项目用地的相关合作协议，协商并确定项目用地的位置、面积、用途、价格和规划建设等关键指标，以及土地的获取方式、项目建设运营模式等内容，再通过招拍挂的途径获取土地开发权；同时因背后大股东的强力支撑，在融资方面也构不成问题。继而这也形成了天安数码城最为独特的竞争优势。集团的模式强调的是平台作用，为成长型企业提供集产业链融合、生产性服务、商务生活设施和创新文化为一体的全方位成长环境，最大限度地整合土地、金融、产业三大资本的融合作用，实现城市土地价值最大化和产业集约化，推动区域的城市化、工业化和现代化。

3.3全方位辅助，成就上市公司的摇篮

天安数码城的发展不仅仅是开发与销售，后期的运营与给予入驻企业的服务与帮助是集团的亮点。定位客群为成长型中小民营企业，为它开拓出一条孵化辅助的道路。

不同于一般大型的工业园区与基地总部，天安数码城更像是一所全面的九年教育学校，众多中小型企业在这个班级里发现、激活出越来越多的创意与价值。天安数码城提供了集产业链融合、生产性服务、商务生活设施和创新文化为一体的全方位成长环境和创新氛围，并在每一个园区均着力打造集银行、担保、风险投资、小额贷款等为一体的“投融资平台”。尤其是融资服务，天安数码城用自己持有的一部分物业作为出资，采用PE、VC、创新基金等方式，以股权投资的形式，参与到优质中小民营企业的设立、发展、扩张，直至上市退出等各个阶段。天安数码城的产业孵化功能越来越明显，其也已经掌握了超4000家优质企业的资料库，通过相互影响辐射对众多企业及集团带来联系，使资料库数量效应成倍增长。截止2016年天安数码集团以孵化58家上市企业，60多家企业正在做上市准备。

四、结语

硬件环境上，天安数码城在不同城市运营的不同项目都可以说是按照标准化的连锁开发，标准的建筑设计、园林景观等；在软件配套上，天安数码城整合产业平台，提供全面孵化服务，这些都成为它在行业的竞争优势。

从工业园到工贸园，再从科技产业园到城市产业综合体，“天安数码城模式”的不断演进亦折射出中国产业地产运营的转型升级之路。天安数码城的快速成长这一路上都可以说是离不开对于行业趋势、发展的把控，从“三来一补”到贸易大爆发，从科技进入到产业地产兴起，天安数码城在每一步都踏准时间节点，在发展的路上展现出自己的企业亮点。成长型中小民营企业的孵化，弥补了产业园区的空白，带动了中小型企业的发展。

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